こんにちは。ハウスグラント株式会社 浅野です。
マンションの売却を考えている人なら知っていると思いますが、売る方法には一般的な「売却」と、業者による「買取」の2種類があります。
業者による買取は近年急激に増加していて、インターネットなどで調べると、不動産の買取を専門にした業者が多数ヒットします。
そこで今回は、この「買取」というシステムの特徴と、「売却」と比較した場合のメリット、デメリットを解説したいと思います。
「売却」と「買取」の違いは？
一般的なマンションの「売却」というのは、不動産業者に仲介を依頼し、ホームページや雑誌などを使って宣伝広告を行うことで、その物件に興味を持ってくれた第三者に対してマンションを売る、という流れです。
つまりこの場合、不動産業者の役割は「販売活動のサポート」であって、実際にマンションを購入してくれるのは、どこかにいる個人の方ということになります。
しかし「買取」の場合は、売りたいマンションを不動産業者や買取専門の業者が直接買い取ってくれます。イメージとしては、今まで乗っていたクルマを、中古車屋さんに売るようなものだと考えて下さい。
クルマを買い取った中古車屋さんは、そのクルマを整備した上で、買い取った金額よりも高い値段で再販売しますよね。まさにこれと同じ事をするのが、不動産業者の「買取」です。
あなたのマンションを買い取った業者は、数百万円の費用をかけてオール電化や間取り変更などのリフォームを行います。その上で、キチンと利益が出るように金額を上乗せして、また別の誰かに再販売するわけです。
例えば、あなたが3,000万円で売ったマンションを、300万円かけてリフォームし、最終的に3,500万～4,000万円くらいで別の誰かに売る・・・というイメージです。
買取のメリット
では、買取を利用した場合の具体的なメリットを紹介します。一般的な「売却」に比べて、色々と有利な点があるので確認してください。
即買取が可能なので、数日で現金化できる
もし急いでマンションを売りたいのなら、業者に即買取をして欲しいと希望すれば、最短で数日後には現金化ができます。いちいち購入希望者を探してくる必要がないので、価格面の折り合いさえつけば、すぐに売却が完了するからです。
また、買取の場合は基本的に現金買取となりますので、早ければ数日後にはマンションを売却したお金が手元に届きます。大体平均で3日～1週間ほどで売買契約が成立すると思うので、急いでいる人には非常に大きなメリットです。
売却後の瑕疵担保責任が免除される
不動産業者の仲介で第三者にマンションを売却した場合、売主は「瑕疵担保」という責任を負わなければなりません。
この瑕疵担保責任とは、売却後であっても隠れた箇所（雨漏りや配管設備など）に不具合が発覚した場合、「一定の期間内はその修繕の義務は売主にある」というものです。
もしこの期間内に物件にトラブルが見つかった場合、最悪のケースだと、売主は修繕費として数百万円もの出費を強いられる可能性があります。
しかし、これが業者による買取の場合は免除されますので、万が一という心配がなくなります。
購入希望者の内覧を受ける必要がない
第三者にマンションを売却する場合には、購入者が決まるまで何組もの内覧希望者を迎えなければなりません。これにはかなりの時間を拘束されますし、また精神的な負担も大きいです。（自宅に赤の他人をあげなければいけないので）
その点買取であれば、不動産業者に一度だけ部屋を見せればいいだけなので、内覧対応の手間はほとんどなくなります。
近隣や会社の同僚に知られることなく売却できる
マンションを売却する場合、当然ですが不動産業者のホームページや雑誌などに物件の情報が掲載されます。場合によっては、今住んでいる地域の折り込みチラシにも載るかもしれません。
こうなると、近隣の人や会社の同僚に知られてしまう可能性は高くなりますよね。
しかし買取であれば、ホームページや雑誌などに掲載されることはありませんので、誰にも知られずにマンションを売ることができます。
スケジュールに合わせた売却ができる
例えば、「子供の夏休みに合わせて引越したい」など、売主側にもそれぞれ色々なスケジュールがあると思います。しかし一般的な売却だと、いくらスケジュールを立てていても、買主が現れないことには売買契約を進めることはできません。
買取の場合はこれを気にしないでいいので、マンションを手放した後のスケジュールが非常に組みやすくなります。
住宅ローン残債務などを金融機関に交渉してくれる
マンションを売却したとしても、住宅ローンの債務が残ってしまう場合、銀行が任意売却に応じてくれない場合があります。このような時は、買取を行う不動産業者があなたに代わり金融機関と交渉をしてくれます。
売却のためのリフォーム費用などを使わずに済む
どんあ物件であっても、売却する場合には壁紙の張替え、畳の入れ替え、専門業者によるハウスクリーニングなどの費用が必ずかかります。また、さらに大掛かりなリフォームが必要になれば、数百万単位の費用がかかってしまうことも。
しかし「買取」であればこれらの費用がかからないので、余計な持ち出しをしなくて良いというメリットがあります。
買取のデメリット
ここまでは買取のメリットを紹介してきましたが、もちろんデメリットもあります。デメリットの数は少なく、大きなデメリットと言えるのはたった1つだけですが、この1つが非常に大きな問題となります。
売値が一般的な売却に比べて低くなる
買取のたった1つの大きなデメリットとは、ズバリ「マンションの売値が安くなる」ということです。このデメリットが大きいために、一般的には買取よりも売却を選ぶ人が多くなっています。
では、「どれくらい安くなってしまうのか？」というのが気になると思いますが、これは業者によって違いがありますので、一概には言えません。ただし、一般的な感覚としては、「通常の売却価格の70％～80％程度」だといわれています。
つまり、売却であれば3,000万円の値段がつくマンションの場合、買取価格は2,100万円～2,400万円程度になってしまうということです。
先程説明した買取のメリットと比較して、この大きなデメリットが許容できるかどうか？それを冷静に考える必要がありますね。
買取に適している物件は？
買取のメリット、デメリットを説明しましたが、基本的には「売却」で売れるなら「売却」を選んだ方がいいと思います。マンションを売る時の最大の目的は、「できる限り高く売ること」ですから、時間に余裕がある人は、「買取」よりも「売却」の方が有利です。
しかし一方で、「買取じゃないとなかなか買い手が見つからない」、というケースもあります。このような場合は割り切って買取を選んだ方がいいと思うので、それに該当するケースを紹介します。
築年数が古い物件
築年数が古いといっても、感じ方は人それぞれだと思いますが、一般的には「築30年を超える物件」であれば、買取を検討してもいいのかなと思います。
もちろん、築年数が30年を超えていてもキレイな物件はたくさんあります。しかし、それはあくまでも目に見える表面的な部分の話で、壁の奥に隠れている部分の老朽化までは確認できていないのではないでしょうか？
例えば水道などの給水管や、トイレ・バスの排水管の寿命は、25年から30年だといわれています。もし売却後に配管などの欠陥が見つかった場合は、先程説明した瑕疵担保責任であなたに修繕の義務が発生します。
マンションの配管設備複雑なので、構造によっては修繕に数百万円以上かることも珍しくありません。これは非常に大きなリスクだと言えます。
このようなリスクを避けるために、築年数が30年や35年を超えているマンションでは、売却よりも買取を選択する人が多くなっています。
物件の状態がかなり悪い
例えば、親からマンションを相続したけど、内装や設備品の状態がかなり悪く、そのままでは売ることも貸すこともできない・・・そんな訳あり物件の場合には、業者の買取を利用した方がいいと思います。
もしこの物件を売ろうと思ったら、先に部屋の状態を回復させるためのリフォームが必要になります。しかし、リフォームに500万円かけたとしても、その500万円を売却価格にまるまる上乗せするのはまず不可能です。
リフォームしたとしても売れる保証はありませんし、お金以外にもたくさんの手間がかかります。このような状況であれば、素直に買取を利用した方がメリットは大きいと思います。
ちなみにこのような物件でも、不動産業者はちゃんと買取をしてくれます。なぜかというと、先程500万円かかるといったリフォーム費用が、業者の場合はもっと安い半額程度で行えるからです。
さらに業者は、売却相場価格よりも安い金額であなたから部屋を買えるので、最終的にリフォームをした上で再販売しても、十分に利益が見込めるからです。
まとめ
というわけで、「買取」と「売却」を比較した場合のメリット、デメリットを詳しく解説しました。特に問題がないのであれば、「売却」の方が有利だと思いますが、もし何らかの事情がある場合は、「買取」を上手に利用しましょう。
ちなみに、買取をしてもらう場合でも、依頼する業者によって買取金額は当然違ってきます。少しでも高く売るために、必ず1社ではなくて複数の業者から見積もりを取りましょう。
